Focus sur la garantie financière d’achèvement dans l’immobilier neuf

Une garantie propre au neuf et à la VEFA

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Dans le cadre de la réalisation d’un programme immobilier neuf et d’une vente en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), l’obtention par le promoteur de la garantie financière d’achèvement (GFA) ou garantie extrinsèque est une étape primordiale. Elle va notamment permettre :

  • Le passage chez le notaire pour la réitération des ventes par les futurs acquéreurs.
  • L’ouverture de chantier avec le début des travaux de construction.

Obligatoire conformément à l’article L.261-1 du code de la Construction et de l’Habitation, outre la description du bien vendu, les modalités de paiement et de livraison, cette garantie au bénéfice de l’acquéreur permet d’assurer l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

Cette législation permettant de palier aux défaillances éventuelles du promoteur reste un gage de crédibilité et de sérieux pour le secteur de l’immobilier neuf.

Garants et mécanismes de la garantie

Pour rappel, dans le cadre d’une VEFA, le promoteur, en contrepartie de cette garantie extrinsèque, bénéficiera de différents appels de fonds conformément aux contrats qui le lient aux acquéreurs. Fixés par l’article R.261-14 du Code de la Construction, les paiements ou dépôts ne pourront excéder au total :

  • 35% à l’achèvement des fondations.
  • 70% à la mise hors d’eau.
  • 95% à l’achèvement de l’immeuble.
  • Les derniers 5% du prix étant payable le jour de la livraison définitive du bien.

La GFA est quant elle, fournit par un tiers. Un garant qui s’engagera en cas de difficultés financières ou liquidation judiciaire du promoteur de prendre le relais pour mener à bien le projet.

Il s’agit généralement, d’organismes d’assurance, de réseaux bancaires ou de caution, qui peuvent dans certains cas être basés à l’étranger (Angleterre notamment). Ces organismes étrangers, de plus en plus sollicités, sont aujourd’hui très compétitifs sur le marché, en raison de tarifs intéressants mais aussi d’une réactivité sur les dossiers.

Toutefois, il reste important de s’assurer au préalable que ces organismes aient bien été validés par la Caisse de Garantie des Notaires de France.

Quant à son coût, il est généralement compris entre 0,3 et 1% du chiffre d’affaire TTC et sera variable selon :

  • La taille et l’expérience du promoteur dans la réalisation de programmes neufs.
  • Les garanties financières apportées en caution (si besoin).
  • Le projet immobilier et le volet technique de sa réalisation (si difficultés ou pas).
  • Le type de vente envisagé selon qu’il s’agisse d’une vente en bloc ou d’une vente en accession.

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